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運用“四流”考察地段(1)

作者:李石養   出版社:機械工業出版社  和訊讀書
  許多人對地段的識別感覺“無從下手”,主要是因為沒有掌握要領。我這裏給大家開個方子,那就是看“四流”。

  哪“四流”呢?

  1.車流

  車是現代城市不可或缺的動脈,車所到之處,必是人所到之處,人所到之處,必定形成特定的“人氣”。看車流,首先可以發現一個地段的交通狀況,車流量大並且順暢平緩的地方,一般是個好地段。這裏需要註意,並非車很多的地方就是好地段。

  通常來說,評判車流是否合適有以下幾個標準。

  一是看車流是否正常,是整天塞車還是整天不見一輛車?整天塞車的地段,要麽是人氣極旺的商業要地,要麽就是路網設計不合理造成的結果。對於路網設計不合理的地段,好壞自然不用多說了。

  二是看車流的方向。看看車流是單向的還是雙向的,是環形的還是東西南北垂直的。尤其是要註意看車流是否正對著你的房子,因為車流是一股強大的氣場,一般的小戶人家是擋不住這種氣場的。因此,從氣場上論,房子所處的地段存在不足。

  三是看車流的平緩起伏狀況。你如果是個細心的人,一定會發現,凡是傍著上坡路面建的房子,都不是很討人喜歡。為什麽呢?因為汽車在上坡的時候要加大油門,通常就會發出更大的噪聲,對周圍的居民不利。同樣,傍著下坡的(即上坡路面的另一邊)的房子也不太討人喜歡,車速快,易發生事故,而且有“跑財”之寓意—當然,這個不太靠譜,主要是車速加快,對人不安全。路面平穩、速度也平緩的車流是比較理想的。

  2.人流

  人口的流動方向和數量也是識別地段的關鍵要素。商業選址中,人口流動是要做詳細統計分析的,我們是為買房而做識別,不必太精細地統計,依靠肉眼觀察基本上就可以了。

  通常,人口密集的地段,都是旺財的格局,這是普遍的常識。但是,細心的人會發現,並非人口密集的每個地方都是很旺財的,這又為什麽呢?這主要是人流的去向問題。我們通常關註更多的是人多人少的問題,卻偏偏忽略了人流的去向問題—其實這才是更重要的層面。

  有個故事可以說明人流去向問題的重要性。有兩兄弟去選店鋪做服裝生意,起初是在看一個大型社區內的店鋪,這個社區平時看起來冷冷清清的。兩兄弟看到這情形,就放棄了社區裏的一個很便宜的鋪位。當他們走出社區時,看到公交站旁邊的一個鋪位招租,兄弟倆一尋思:這是好地方呀,人多呀!於是,他們選擇了公交站旁的那個鋪位(租金是社區鋪位的兩倍)。可是,後來的結果是什麽呢?兄弟倆的服裝生意非常冷清,很快他們就將店鋪轉手不幹了。這是為什麽呢?很顯然嘛,人的確很多,可是那都是急等著坐車走的人呀,誰有心思買衣服?

  所以,對於地段中人口流動方向和數量的問題,關鍵還是方向問題。再密集的人流,如果無法聚集停留下來,都是“過路財神”,表面看起來很好,但實質不然。這一點在看房子的時候應當區分開來,並且需要發揮個人的一些悟性,雖然是住宅,但也同樣是這個道理,如果你家的房子正好處於一個人多並且能很好聚氣的格局之地,當然是不可多得的好房子。

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